Die erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen - auf das musst du unbedingt achten

Inhaltsverzeichnis – Die Wahrheit hinter deiner ersten Immobilien als Kapitalanlage

Das sehen wir uns in diesem Ratgeber alles an - das musst du beachten:

1. Warum eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage interessant sein kann
2. Für wen eignet sich die erste Immobilien-Kapitalanlage?
3. Das richtige Anlageziel deiner Kapitalanlage festlegen
4. Wie viel Eigenkapital brauchst du?
5. Die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen
6. Kaufpreis und Miete richtig ins Verhältnis setzen
7. Die Rendite einer Wohnung berechnen
8. Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
9. Cashflow: Was bleibt monatlich tatsächlich übrig?
10. Finanzierung der ersten Kapitalanlage
11. Zins und Tilgung richtig beurteilen
12. Hausgeld: Einer der wichtigsten Punkte beim Wohnungskauf
13. Was ist bei der Vermietung umlagefähig und was nicht?
14. Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen
15. Die WEG-Unterlagen prüfen
16. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
17. Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen
18. Den Zustand des Gebäudes beurteilen
19. Lage: Nicht nur auf die Wohnung schauen
20. Welche Wohnung eignet sich besonders als Kapitalanlage?
21. Vermietbarkeit: Wer soll die Wohnung später mieten?
22. Möbliert, unmöbliert oder WG?
23. Neubau oder Bestandswohnung?
24. Vermietete Wohnung kaufen oder leerstehend?
25. Mietvertrag und aktuelle Miete prüfen
26. Mietrechtliche Besonderheiten
27. Steuern bei einer vermieteten Eigentumswohnung
28. Abschreibung (AfA) und Kaufpreisaufteilung
29. Typische Fehler beim ersten Wohnungskauf
30. Beispielrechnung: Eine Wohnung als Kapitalanlage
31. Die persönliche Checkliste vor dem Kauf
32. Fazit: Wann ist eine Wohnung eine gute Kapitalanlage?
33. Häufige Fragen zur ersten Wohnung als Kapitalanlage
    

1. Warum eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage interessant sein kann

2. Für wen eignet sich die erste Immobilien-Kapitalanlage?

Bevor du nach einer Wohnung suchst, solltest du definieren, was du mit der Immobilie erreichen möchtest.

Es gibt beispielsweise unterschiedliche Strategien:

Strategie 1: Möglichst hoher monatlicher Cashflow

Hier steht im Vordergrund, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und möglichst einen großen Teil der Finanzierung abdecken.

Strategie 2: Langfristiger Vermögensaufbau

Hier kann auch ein monatlicher Eigenanteil akzeptabel sein, wenn gleichzeitig das Darlehen kontinuierlich getilgt wird und die Immobilie langfristig gut positioniert ist.

Strategie 3: Steueroptimierung

Bei bestimmten Einkommenssituationen können steuerliche Aspekte eine größere Rolle spielen.

Hier sollte die Immobilie jedoch niemals ausschließlich aufgrund einer erwarteten Steuerersparnis gekauft werden.

Strategie 4: Kombination aus Vermögensaufbau und Wertentwicklung

Hier wird versucht, eine solide laufende Vermietbarkeit mit einer langfristig attraktiven Lage und einer guten Immobilie zu verbinden.

Für Einsteiger ist eine einfache, solide Strategie häufig sinnvoller als ein kompliziertes Renditemodell.

4. Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Die Frage lautet nicht nur:

„Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?“

Sondern:

„Wie viel Kapital möchte ich in eine Immobilie investieren, ohne meine finanzielle Flexibilität zu verlieren?“

Beim Kauf entstehen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten.

Dazu gehören insbesondere:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision
• eventuell Kosten für Finanzierung und Gutachten
• gegebenenfalls Renovierungs- oder Modernisierungskosten

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit regelmäßig 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Ein Beispiel:

Bei einem Kaufpreis von 200.000 € entsprechen 3,5 Prozent bereits:

7.000 € Grunderwerbsteuer.

Dazu kommen die weiteren Kaufnebenkosten.

5. Die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen

Ein häufiger Anfängerfehler ist, ausschließlich mit dem Kaufpreis zu rechnen.

Beispiel:

Kaufpreis: 200.000 €

Wenn beispielsweise insgesamt rund 10 Prozent Kaufnebenkosten angenommen werden, beträgt der tatsächliche Kapitalbedarf bereits:

220.000 €

Und dabei sind mögliche Renovierungen oder eine spätere Sonderumlage noch nicht berücksichtigt.

Deshalb sollte die Rechnung immer lauten:

Gesamter Kapitalbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + notwendige Investitionen

Gerade bei einer älteren Eigentumswohnung können Renovierungskosten einen erheblichen Unterschied machen.

Eine Wohnung für 200.000 € klingt zunächst günstig.

Wenn sie jedoch nur 650 € monatliche Kaltmiete erzielt, sieht die Rechnung anders aus als bei einer Wohnung, die für denselben Kaufpreis 900 € Kaltmiete erzielt.

Deshalb solltest du den Kaufpreis niemals isoliert betrachten.

Eine wichtige Kennzahl ist die Bruttomietrendite.

7. Die Rendite einer Wohnung berechnen

Die einfache Formel lautet:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Ein konkretes Rechenbeispiel:

Kaufpreis:

200.000 €

Monatliche Kaltmiete:

800 €

Jahreskaltmiete:

9.600 €

Bruttomietrendite:

9.600 € ÷ 200.000 € × 100 = 4,8 %

Die Wohnung hätte in diesem Beispiel eine Bruttomietrendite von 4,8 Prozent.

Aber Vorsicht:

Die Bruttomietrendite ist nur eine erste Orientierung.

Sie berücksichtigt beispielsweise nicht:

• nicht umlagefähiges Hausgeld
• Instandhaltung
• Verwaltung
• Leerstand
• Finanzierungskosten
• Kaufnebenkosten
• steuerliche Auswirkungen
• mögliche Sonderumlagen

Deshalb solltest du dich niemals ausschließlich von einer hohen Bruttorendite überzeugen lassen. Auf meiner Seite findest du übrigens auch einen Renditerechner für deinen ersten Immobilienkauf.

8. Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist wesentlich aussagekräftiger.

Hier werden relevante Kosten und die tatsächlichen Investitionskosten berücksichtigt.

Vereinfacht:

Nettomietrendite = jährlicher Überschuss aus der Vermietung ÷ Gesamtkapital × 100

Dabei muss zunächst ermittelt werden, welche Einnahmen und Ausgaben tatsächlich beim Eigentümer verbleiben.

Zu den möglichen Eigentümerkosten gehören beispielsweise:

• nicht umlagefähige Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltung
• Mietausfall bzw. Leerstand
• Versicherungen, soweit nicht anderweitig umgelegt
• Finanzierungskosten

Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen laufenden Kosten und Tilgung.

Die Tilgung ist wirtschaftlich keine klassische Kostenposition wie beispielsweise eine Verwaltungsgebühr: Sie reduziert deine Darlehensschuld und baut damit Vermögen auf.

9. Cashflow: Was bleibt monatlich tatsächlich übrig?

Für Kapitalanleger ist eine weitere Frage entscheidend:

Wie viel Geld muss ich jeden Monat aus eigener Tasche zuschießen?

Eine vereinfachte Cashflow-Betrachtung könnte so aussehen:

Kaltmiete: +900 €

nicht umlagefähige Kosten: −100 €

Instandhaltung: −75 €

Zins: −450 €

Tilgung: −250 €

monatlicher Cashflow: +25 €

Das Beispiel ist stark vereinfacht.

Trotzdem zeigt es einen wichtigen Punkt:

Eine Immobilie kann eine gute langfristige Vermögensanlage sein, obwohl der monatliche Cashflow nur gering ist.

Umgekehrt kann ein vermeintlich hoher Cashflow auf einer zu optimistischen Mietannahme beruhen.

10. Finanzierung der ersten Kapitalanlage

Bei der Finanzierung solltest du nicht nur auf den Zinssatz schauen.

Wichtige Faktoren sind unter anderem:

• Eigenkapital
• Darlehenssumme
• Sollzins
• Tilgung
• Zinsbindung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Restschuld am Ende der Zinsbindung
• monatliche Rate
• Beleihungsauslauf
• persönliche Einkommenssituation

Besonders wichtig:

Rechne nicht nur mit dem heutigen Zins.

Eine lange Immobilieninvestition sollte auch dann tragfähig sein, wenn sich die Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung verändert.

11. Zins und Tilgung richtig beurteilen

Ein häufiger Denkfehler lautet:

„Die komplette Kreditrate ist eine Ausgabe.“

Das ist wirtschaftlich zu pauschal.

Die Zinsen stellen Finanzierungskosten dar.

Die Tilgung reduziert dagegen deine Darlehensschuld.

Beispiel:

Monatliche Rate:

900 €

Davon:

• 550 € Zinsen
• 350 € Tilgung

Dann fließen zwar 900 € vom Konto ab.

Aber 350 € reduzieren gleichzeitig deine Schulden.

Das bedeutet nicht, dass Tilgung „kostenlos“ ist. Sie belastet deine Liquidität. Für die Beurteilung einer Kapitalanlage muss sie aber anders betrachtet werden als reine Finanzierungskosten.

12. Hausgeld: Einer der wichtigsten Punkte beim Wohnungskauf

Du willst keine abhängigen Setter ausbilden.
Du willst keine Closer, die nur Gespräche abarbeiten.

Du willst richtige Vertriebler, die:

• selbst Leads generieren
• selbst Termine setzen
• selbst closen
• selbstständig denken
• Verantwortung übernehmen
• Projekte langfristig betreuen
• ihr Einkommen selbst steuern

Das ist nicht nur seriös – es ist der einzig nachhaltige Weg.

13. Was ist bei der Vermietung umlagefähig und was nicht?

Betriebskosten können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich entsprechend vereinbart ist und die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören dagegen grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Das bedeutet:

Typischerweise umlagefähig können beispielsweise sein:

• Heizung
• Wasser
• Abwasser
• Müll
• Allgemeinstrom
• bestimmte Versicherungen
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• bestimmte laufende Betriebskosten

Typischerweise nicht umlagefähig:

• Hausverwaltung
• Instandhaltung
• Instandsetzung
• bestimmte Kosten der Eigentümergemeinschaft
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Deshalb solltest du dir vor dem Kauf immer die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan ansehen.

14. Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Eine Eigentümergemeinschaft sollte Rücklagen für zukünftige Instandhaltungen bilden.

Das kann beispielsweise relevant werden bei:

• Dach
• Fassade
• Heizung
• Aufzug
• Tiefgarage
• Fenster
• Leitungen
• energetischen Sanierungen

Eine hohe Rücklage ist nicht automatisch schlecht.

Im Gegenteil:

Eine sehr niedrige Rücklage kann bei einem älteren Gebäude problematisch sein.

Denn wenn eine größere Sanierung ansteht und kaum Rücklagen vorhanden sind, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.

Beispiel:

Eine größere Sanierung kostet 300.000 €.

Die WEG verfügt jedoch nur über 80.000 € Rücklagen.

Die Differenz muss möglicherweise über zusätzliche Beiträge der Eigentümer finanziert werden.

Deshalb solltest du nicht nur fragen:

„Wie hoch ist die Rücklage?“

Sondern:

„Welche Maßnahmen stehen in den nächsten Jahren an und reicht die Rücklage dafür voraussichtlich aus?“

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine angemessene Erhaltungsrücklage ausdrücklich als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung vor.

15. Die WEG-Unterlagen prüfen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur vier Wände.

Du wirst Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Deshalb solltest du die WEG-Unterlagen genauso ernst nehmen wie die Wohnung selbst.

Zu den wichtigen Unterlagen gehören insbesondere:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Vermögensbericht
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Informationen zu geplanten Sanierungen
• Höhe der Erhaltungsrücklage
• Informationen über Sonderumlagen
• bestehende Darlehen der WEG

Nach dem WEG erstellt die Verwaltung unter anderem einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht. Der Vermögensbericht enthält auch Informationen über den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen.

16. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Sie regelt unter anderem:

• welches Eigentum Sondereigentum ist
• welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind
• Miteigentumsanteile
• Rechte und Pflichten
• Kostenverteilung
• Nutzungsmöglichkeiten

Gerade bei Kellerabteilen, Stellplätzen, Terrassen, Gartenflächen oder Dachbodenflächen solltest du genau prüfen, welchen rechtlichen Status diese Bereiche haben.

Eine Fläche, die im Exposé als „eigener Garten“ bezeichnet wird, muss beispielsweise nicht automatisch Sondereigentum sein.

17. Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen

Die Protokolle können enorm aufschlussreich sein.

Achte insbesondere auf Begriffe und Themen wie:

• Dachsanierung
• Fassadensanierung
• Heizung
• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Aufzug
• Tiefgarage
• Fenster
• Leitungen
• Sonderumlage
• Streitigkeiten
• Gerichtsverfahren
• größere Reparaturen
• geplante Modernisierungen

Ein Satz wie

„Die Eigentümer diskutieren über eine mögliche Sanierung der Tiefgarage“

kann für deine Kaufentscheidung wesentlich wichtiger sein als eine frisch renovierte Wohnung.

18. Den Zustand des Gebäudes beurteilen

Viele Erstkäufer konzentrieren sich auf:

• Boden
• Küche
• Badezimmer
• Wandfarbe
• Fenster
• Einrichtung

Bei einer Kapitalanlage ist jedoch häufig das gesamte Gebäude entscheidender.

Prüfe beispielsweise:

Dach

Wie alt ist es?

Gibt es bekannte Schäden?

Fassade

Stehen Sanierungen an?

Heizung

Wie alt ist die Anlage?

Welche Technik wird verwendet?

Fenster

Wann wurden sie erneuert?

Leitungen

Gibt es Hinweise auf Sanierungsbedarf?

Tiefgarage

Gibt es bekannte Schäden an Beton, Abdichtung oder Stellplätzen?

Energiezustand

Wie hoch sind die laufenden Energiekosten?

Eine schöne Wohnung in einem wirtschaftlich problematischen Gebäude ist nicht automatisch eine gute Kapitalanlage.

19. Lage: Nicht nur auf die Wohnung schauen

Die Lage entscheidet maßgeblich darüber, wie gut eine Wohnung langfristig vermietbar ist.

Wichtige Faktoren können sein:

• Arbeitsplatzangebot
• Bevölkerungsentwicklung
• Verkehrsanbindung
• ÖPNV
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen
• Ärzte
• Freizeitangebote
• Hochschulen
• Arbeitgeber
• Infrastruktur
• zukünftige Bauprojekte

Dabei muss die „beste Lage“ nicht immer die teuerste Innenstadtlage sein.

Für Kapitalanleger kann auch eine kleinere Stadt mit stabiler Nachfrage interessant sein.

Entscheidend ist:

Wie groß ist die Nachfrage nach genau dieser Wohnung in genau diesem Standort?

20. Welche Wohnung eignet sich besonders als Kapitalanlage?

Für Einsteiger können Wohnungen mit einer breiten Zielgruppe interessant sein.

Beispielsweise:

• 1-Zimmer-Wohnungen
• 2-Zimmer-Wohnungen
• kompakte 3-Zimmer-Wohnungen

Entscheidend ist aber immer die lokale Nachfrage.

Eine 45-m²-Wohnung kann beispielsweise in einer Hochschulstadt hervorragend vermietbar sein.

In einer anderen Region kann eine größere 3-Zimmer-Wohnung deutlich stärker nachgefragt werden.

Deshalb solltest du nicht nach einem pauschalen „perfekten Wohnungsgrundriss“ suchen.

21. Vermietbarkeit: Wer soll die Wohnung später mieten?

Eine sehr gute Frage vor dem Kauf lautet:

„Wer ist mein zukünftiger Mieter?“

Beispiele:

Studenten

Dann können Lage zur Hochschule, ÖPNV und kompakte Grundrisse entscheidend sein.

Berufspendler

Dann sind Verkehrsanbindung und Nähe zu Arbeitsplätzen besonders interessant.

Familien

Dann zählen beispielsweise:

• Zimmeranzahl
• Schulen
• Kindergarten
• Stellplatz
• Wohnumfeld
• Einkaufsmöglichkeiten

Senioren

Dann können:

• Barrierearmut
• Aufzug
• Einkaufsmöglichkeiten
• Ärzte
• ÖPNV

eine größere Rolle spielen.

Je genauer du deine Zielgruppe kennst, desto besser kannst du die Immobilie beurteilen.

22. Möbliert, unmöbliert oder WG?

Nicht jede Wohnung muss klassisch unmöbliert vermietet werden.

Je nach Standort können unterschiedliche Vermietungsmodelle interessant sein:

• klassische Wohnraumvermietung
• möblierte Vermietung
• Vermietung an Studenten
• WG-Vermietung
• Pendler
• beruflich bedingte Kurzzeitmieter

Aber:

Ein vermeintlich höherer Mietpreis bedeutet nicht automatisch eine höhere Rendite.

Möblierte Vermietung kann beispielsweise zusätzlichen Aufwand und höhere Fluktuation verursachen.

Bei besonderen Vermietungsmodellen solltest du außerdem die örtlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen.

23. Neubau oder Bestandswohnung?

Beides kann sinnvoll sein.

Vorteile eines Neubaus

• moderner energetischer Standard
• weniger kurzfristiger Renovierungsbedarf
• moderne Haustechnik
• häufig gute Grundrisse
• geringeres Risiko größerer kurzfristiger Sanierungen

Nachteile

• häufig höherer Kaufpreis
• Rendite kann geringer ausfallen
• zukünftige Entwicklung des Umfelds eventuell noch nicht vollständig absehbar
• Neubaupreise können bereits einen großen Teil der erwarteten Entwicklung enthalten

Vorteile einer Bestandswohnung

• häufig günstigerer Einstieg
• etablierte Lage
• tatsächliche Mieteinnahmen lassen sich besser beurteilen
• Zustand des Gebäudes kann vor Ort geprüft werden
• teilweise höhere Anfangsrendite

Nachteile

• Sanierungsbedarf
• höhere Instandhaltung
• WEG-Risiken
• mögliche Sonderumlagen
• energetischer Modernisierungsbedarf

Die Frage lautet deshalb nicht:

„Neubau oder Altbau?“

Sondern:

„Welches Objekt bietet mir im Verhältnis von Kaufpreis, Miete, Risiko und langfristiger Perspektive das bessere Investment?“

24. Vermietete Wohnung kaufen oder leerstehend?

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Vermietete Wohnung

Vorteile:

• bestehendes Mietverhältnis
• tatsächliche Miete bekannt
• kein unmittelbarer Aufwand für Neuvermietung
• Einnahmen ab Eigentumsübergang entsprechend den vertraglichen Regelungen

Aber:

Du übernimmst grundsätzlich das bestehende Mietverhältnis. Nach § 566 BGB gilt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie grundsätzlich der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Deshalb müssen Mietvertrag und Miethöhe genau geprüft werden.

Leerstehende Wohnung

Vorteile:

• freie Gestaltung der Vermietung
• mögliche Renovierung vor Neuvermietung
• Mieter kann gezielt ausgewählt werden

Nachteile:

• Leerstand kostet Geld
• Renovierungsaufwand
• Vermietungsrisiko
• tatsächliche Marktmiete muss realistisch eingeschätzt werden
  

25. Mietvertrag und aktuelle Miete prüfen

Bei einer bereits vermieteten Wohnung solltest du dir unter anderem ansehen:

• Mietvertrag
• Miethöhe
• Nebenkostenvorauszahlung
• Mietbeginn
• Mietkaution
• Mietrückstände
• letzte Mieterhöhungen
• bestehende Vereinbarungen
• Staffelmiete
• Indexmiete
• Modernisierungen
• eventuelle Streitigkeiten

Besonders wichtig:

Eine niedrige Bestandsmiete kann die Rendite erheblich reduzieren.

Eine sehr hohe Miete kann dagegen auf ein anderes Risiko hinweisen:

Ist diese Miete am Markt tatsächlich nachhaltig erzielbar?

Eine Renditerechnung sollte deshalb immer mit realistischen Mieten arbeiten.

26. Mietrechtliche Besonderheiten

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, wird Vermieter.

Damit kommen rechtliche Pflichten hinzu.

Dazu gehören unter anderem:

• Erhaltung der Mietsache
• ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
• Beachtung von Mieterschutzvorschriften
• Einhaltung gesetzlicher Fristen
• Umgang mit Kautionen
• Beachtung von Mietpreisregelungen, soweit anwendbar

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.

Auch bei der Mietkaution gelten gesetzliche Grenzen: Bei Wohnraum darf die Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen.

Wer seine erste Wohnung kauft, sollte diese rechtlichen Themen nicht unterschätzen.

27. Steuern bei einer vermieteten Eigentumswohnung

Die steuerliche Behandlung einer vermieteten Immobilie ist ein eigenes Thema.

Grundsätzlich können bei Vermietung unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise folgende Positionen steuerlich relevant sein:

• Schuldzinsen
• bestimmte Erhaltungsaufwendungen
• Verwaltungskosten
• bestimmte Versicherungen
• Fahrtkosten unter bestimmten Voraussetzungen
• Abschreibungen
• weitere Werbungskosten

Wichtig ist die Unterscheidung:

Nicht jeder Euro, den du für die Immobilie ausgibst, ist automatisch sofort steuerlich abzugsfähig.

Insbesondere bei größeren Renovierungen kann die steuerliche Behandlung komplex sein.

Daher sollte vor einem größeren Immobilienkauf die steuerliche Situation individuell geprüft werden.

28. Abschreibung (AfA) und Kaufpreisaufteilung

Ein besonders wichtiger Punkt bei vermieteten Immobilien ist die Abschreibung.

Dabei wird steuerlich grundsätzlich zwischen:

Gebäude

und

Grund und Boden

unterschieden.

Der Gebäudeanteil kann grundsätzlich abgeschrieben werden.

Der Anteil für Grund und Boden ist dagegen nicht abschreibungsfähig. Das Bundesfinanzministerium weist ebenfalls darauf hin, dass Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie darauf entfallende Anschaffungsnebenkosten nicht zu den abschreibungsfähigen Aufwendungen gehören.

Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 € ist deshalb nicht automatisch die gesamte Summe die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.

Die Aufteilung sollte sachgerecht erfolgen.

Bei der steuerlichen Kaufpreisaufteilung kann die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums eine Rolle spielen. Für die konkrete steuerliche Behandlung ist jedoch der Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

29. Typische Fehler beim ersten Wohnungskauf

Fehler 1: Nur auf den Kaufpreis schauen

Eine günstige Wohnung ist nicht automatisch ein gutes Investment.

Fehler 2: Nur die Bruttorendite betrachten

Eine hohe Bruttomietrendite kann durch hohe laufende Kosten relativiert werden.

Fehler 3: Hausgeld ignorieren

Das Hausgeld kann erhebliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Cashflow haben.

Fehler 4: WEG-Unterlagen nicht lesen

Eine bevorstehende Großsanierung kann den wirtschaftlichen Vorteil eines vermeintlichen Schnäppchens schnell zunichtemachen.

Fehler 5: Rücklagen nicht prüfen

Eine niedrige Rücklage kann bei einem älteren Gebäude ein erhebliches Risiko darstellen.

Fehler 6: Mit einer unrealistischen Miete rechnen

Eine kalkulierte Wunschmiete ist keine sichere Einnahme.

Fehler 7: Leerstand nicht berücksichtigen

Auch eine gute Wohnung kann einmal einige Wochen oder Monate leer stehen.

Fehler 8: Keine Instandhaltung einkalkulieren

Irgendwann gehen Dinge kaputt.

Das ist keine Ausnahme, sondern Teil einer langfristigen Immobilieninvestition.

Fehler 9: Nur die Wohnung besichtigen

Bei einer Eigentumswohnung musst du auch das Gemeinschaftseigentum beurteilen.

Fehler 10: Sich von Emotionen leiten lassen

Eine Kapitalanlage ist keine selbst genutzte Wohnung.

Die Küche muss dir nicht gefallen.

Der Boden muss nicht dein Geschmack sein.

Entscheidend ist:

Ist die Wohnung für meine Zielgruppe attraktiv und wirtschaftlich sinnvoll?en.

30. Beispielrechnung: Eine Wohnung als Kapitalanlage

Nehmen wir folgende Beispielwohnung:

Kaufpreis: 200.000 €

Wohnfläche: 55 m²

Kaltmiete: 800 € monatlich

Jahreskaltmiete: 9.600 €

Die Bruttomietrendite beträgt:

9.600 € ÷ 200.000 € = 4,8 %

Nun betrachten wir zusätzlich beispielhaft:

• nicht umlagefähige Kosten: 900 € pro Jahr
• Instandhaltung: 700 € pro Jahr
• sonstige Eigentümerkosten: 300 € pro Jahr

Dann verbleiben vor Finanzierung und Steuern:

9.600 € − 1.900 € = 7.700 €

Das entspricht rund:

3,85 %

bezogen auf den Kaufpreis.

Jetzt kommen die Kaufnebenkosten hinzu.

Angenommen, der gesamte Kapitalaufwand beträgt beispielsweise 220.000 €.

Dann verändert sich die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital nochmals.

Und genau deshalb ist eine einfache Angabe wie

„4,8 % Rendite“

für eine Kaufentscheidung nicht ausreichend.

31. Die persönliche Checkliste vor dem Kauf

Bevor du eine Wohnung als Kapitalanlage kaufst, solltest du mindestens folgende Punkte beantworten können.

Finanzen

☐ Wie hoch ist mein Eigenkapital?

☐ Wie hoch ist mein maximal sinnvoller Kaufpreis?

☐ Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

☐ Wie hoch ist die monatliche Finanzierungsrate?

☐ Wie hoch ist die Tilgung?

☐ Wie hoch ist die Restschuld?

☐ Wie verändert sich die Rechnung bei höheren Zinsen?

Miete

☐ Wie hoch ist die aktuelle Kaltmiete?

☐ Welche Marktmiete ist realistisch?

☐ Ist die Miete langfristig nachhaltig?

☐ Wie hoch ist das Leerstandsrisiko?

☐ Welche Zielgruppe soll die Wohnung mieten?

Hausgeld

☐ Wie hoch ist das Hausgeld?

☐ Welcher Anteil ist umlagefähig?

☐ Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten?

☐ Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage?

☐ Gibt es Sonderumlagen?

☐ Sind größere Maßnahmen geplant?

WEG

☐ Teilungserklärung geprüft?

☐ Gemeinschaftsordnung geprüft?

☐ Wirtschaftsplan geprüft?

☐ Jahresabrechnungen geprüft?

☐ Vermögensbericht geprüft?

☐ Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geprüft?

☐ Beschlusssammlung geprüft?

☐ Bestehen Streitigkeiten?

☐ Sind Sanierungen geplant?

Gebäude

☐ Dach geprüft?

☐ Fassade geprüft?

☐ Heizung geprüft?

☐ Fenster geprüft?

☐ Leitungen geprüft?

☐ Keller geprüft?

☐ Tiefgarage geprüft?

☐ Energiezustand geprüft?

Wohnung

☐ Grundriss sinnvoll?

☐ Zustand der Wohnung?

☐ Renovierung notwendig?

☐ Küche vorhanden?

☐ Badezimmerzustand?

☐ Balkon/Terrasse?

☐ Stellplatz?

☐ Vermietbarkeit?

Hier kannst du die komplette Checkliste für deinen ersten Immobilienkauf herunterladen, damit du alle Punkte sauber abarbeiten kannst.

32. Fazit: Wann ist eine Wohnung eine gute Kapitalanlage?

Die perfekte Kapitalanlage gibt es nicht.

Eine gute Eigentumswohnung als Kapitalanlage sollte jedoch mehrere Kriterien miteinander verbinden:

1. Einen nachvollziehbaren Kaufpreis

Der Kaufpreis muss zur Lage, Wohnfläche, Zustand und erzielbaren Miete passen.

2. Eine nachhaltige Vermietbarkeit

Die Wohnung sollte eine klare Zielgruppe haben und auch langfristig nachgefragt werden.

3. Eine realistische Rendite

Nicht die höchste theoretische Rendite ist entscheidend, sondern eine Rendite, die auf realistischen Annahmen basiert.

4. Eine solide WEG

Eine funktionierende Eigentümergemeinschaft, ausreichende Rücklagen und eine gute Verwaltung können langfristig einen erheblichen Unterschied machen.

5. Einen beherrschbaren Sanierungsbedarf

Nicht jede ältere Wohnung ist schlecht. Problematisch wird es, wenn notwendige Investitionen nicht ausreichend berücksichtigt werden.

6. Eine Finanzierung, die zu deiner persönlichen Situation passt

Die Immobilie sollte dich finanziell nicht so stark belasten, dass unerwartete Reparaturen oder ein vorübergehender Leerstand zum Problem werden.