Rendite-Immobilie kaufen: So findest du eine Immobilie, die sich wirklich rechnet
Rendite-Immobilien richtig bewerten, Chancen erkennen und typische Fehler vermeiden - Ich zeige dir, was zu beachten ist.
Eine Immobilie als Kapitalanlage kann langfristig Vermögen aufbauen, laufende Einnahmen erzielen und einen wichtigen Baustein für die eigene finanzielle Zukunft bilden. Doch nicht jede Wohnung, jedes Mehrfamilienhaus und jedes Anlageobjekt ist automatisch eine gute Investition.
Entscheidend ist nicht,
wie schön eine Immobilie ist oder wie hoch die Miete ausfällt, sondern ob das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufenden Kosten, Finanzierung, Instandhaltung und langfristigem Wertentwicklungspotenzial stimmt.
Appointment Setting – Was ist das? Alles Wichtige in kürze.
In diesem Ratgeber erfährst du, worauf du beim Kauf einer Rendite-Immobilie achten solltest, welche Kennzahlen wirklich relevant sind und wie du bereits vor dem Kauf erkennen kannst, ob sich ein Investment voraussichtlich rechnet.
Am Ende des Ratgebers kannst du mit meinem kostenlosen Renditerechner selbst berechnen, welche Rendite eine konkrete Immobilie erzielt.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Rendite-Immobilie?
- Wann rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
- Bruttomietrendite und Nettomietrendite – wo liegt der Unterschied?
- Der Kaufpreis ist entscheidender als die Miete allein
- Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
- Welche laufenden Kosten müssen Anleger berücksichtigen?
- Finanzierung und Eigenkapital
- Cashflow: Zahlt sich die Immobilie selbst?
- Lage und Vermietbarkeit
- Zustand, Sanierungsbedarf und Instandhaltung
- Mietvertrag und bestehende Mieter prüfen
- Leerstand und Mietausfallrisiko
- Wertentwicklung und langfristiges Potenzial
- Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?
- Die häufigsten Fehler beim Kauf einer Rendite-Immobilie
- Rendite richtig berechnen
- Kostenloser Renditerechner
- Fazit: Wann ist eine Rendite-Immobilie eine gute Investition?
Was ist eine Rendite-Immobilie?
Eine Rendite-Immobilie ist eine Immobilie, die in erster Linie als Kapitalanlage gekauft wird. Im Mittelpunkt steht deshalb nicht die eigene Nutzung, sondern die Frage, welchen wirtschaftlichen Ertrag das Objekt erzielen kann.
Typische Rendite-Immobilien sind beispielsweise:
- vermietete Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- vermietete Einfamilienhäuser
- kleine Mehrfamilienhäuser
- Studenten- oder Mikroapartments
- Gewerbeimmobilien
Bei einer klassischen Wohnimmobilie entstehen Einnahmen hauptsächlich durch die Vermietung. Gleichzeitig fallen Kosten für Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten und gegebenenfalls Leerstand an.
Eine gute Kapitalanlage ist deshalb nicht zwangsläufig die Immobilie mit der höchsten angegebenen Mietrendite. Entscheidend ist das
Gesamtbild aus Kaufpreis, Einnahmen, Kosten, Finanzierung, Risiko und langfristigem Potenzial.
Wann rechnet sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die wichtigste Frage lautet nicht: „Wie viel Miete bekomme ich?“, sondern:
Was bleibt von den Mieteinnahmen nach Abzug aller relevanten Kosten tatsächlich übrig?
Eine Immobilie kann beispielsweise auf den ersten Blick eine attraktive Bruttomietrendite von 5 % bieten. Wenn jedoch hohe Instandhaltungskosten, ein erheblicher Sanierungsbedarf, eine niedrige tatsächliche Marktmiete oder hohe nicht umlagefähige Kosten hinzukommen, kann die tatsächliche Rendite deutlich niedriger ausfallen.
Umgekehrt kann ein Objekt mit einer zunächst unspektakulären Bruttorendite interessant sein, wenn die Immobilie eine sehr gute Lage, stabile Mietnachfrage, geringe laufende Kosten und langfristiges Wertsteigerungspotenzial besitzt.
Deshalb sollte eine Kapitalanlage immer auf mehreren Ebenen betrachtet werden:
Kaufpreis → Mieteinnahmen → laufende Kosten → Finanzierung → Cashflow → Rendite → Risiko → langfristige Wertentwicklung
Bruttomietrendite und Nettomietrendite – wo liegt der Unterschied?
Die Bruttomietrendite ist eine einfache erste Kennzahl, um Immobilien miteinander zu vergleichen.
Die Berechnung lautet:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite
Beispiel:
Eine Wohnung kostet 300.000 € und erzielt 15.000 € Jahresnettokaltmiete.
15.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 5 % Bruttomietrendite
Diese Zahl ist jedoch nur ein erster Anhaltspunkt. Denn der reine Kaufpreis berücksichtigt noch nicht die Kaufnebenkosten und die laufenden nicht umlagefähigen Kosten.
Für eine realistischere Betrachtung sollte deshalb die Nettorendite beziehungsweise der tatsächliche Überschuss betrachtet werden.
Der Kaufpreis ist entscheidender als die Miete allein
Ein häufiger Fehler bei der Suche nach einer Kapitalanlage besteht darin, ausschließlich auf die erzielbare Miete zu schauen.
Eine hohe Miete bedeutet nicht automatisch eine hohe Rendite.
Entscheidend ist immer das Verhältnis zwischen Miete und eingesetztem Kapital.
Eine Immobilie für 500.000 € mit 20.000 € Jahresnettokaltmiete erzielt beispielsweise eine niedrigere Bruttorendite als eine Immobilie für 300.000 € mit 15.000 € Jahresnettokaltmiete – obwohl die erste Immobilie absolut mehr Miete erwirtschaftet.
Bei der Bewertung sollte deshalb zunächst geklärt werden:
- Wie hoch ist der tatsächliche Kaufpreis?
- Welche Jahresnettokaltmiete wird erzielt?
- Ist die aktuelle Miete marktgerecht?
- Gibt es Potenzial für Mietanpassungen?
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
- Welche laufenden Kosten bleiben beim Eigentümer?
- Welche Investitionen stehen möglicherweise bevor?
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Der Kaufpreis ist nicht das gesamte Investment.
Beim Kauf einer Rendite-Immobilie können zusätzlich insbesondere folgende Kosten entstehen:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerprovision, sofern sie anfällt
- gegebenenfalls Kosten für Finanzierung und Bewertung
- gegebenenfalls weitere Kosten im Zusammenhang mit der Übernahme oder Sanierung
Diese Kosten müssen in die Investitionsrechnung einbezogen werden.
Denn wenn beispielsweise 300.000 € Kaufpreis bezahlt werden, aber insgesamt 330.000 € Kapital für Kaufpreis und Nebenkosten erforderlich sind, sollte die Rendite nicht ausschließlich auf Basis der 300.000 € betrachtet werden.
Je höher das tatsächlich eingesetzte Kapital, desto stärker beeinflusst dies die reale Rendite des Investments.
Welche laufenden Kosten müssen Anleger berücksichtigen?
Mieteinnahmen sind nicht gleich Gewinn.
Bei einer vermieteten Immobilie können unter anderem folgende Kosten entstehen:
- Instandhaltung und Reparaturen
- Verwaltung
- Versicherungen
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Kosten für Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen
- Rücklagen
- Leerstand
- Mietausfall
- Kosten bei Mieterwechsel
- Finanzierungskosten
Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf das Hausgeld. Ein Teil des Hausgeldes kann auf den Mieter umgelegt werden, ein anderer Teil bleibt beim Eigentümer.
Auch die Instandhaltungsrücklage sollte geprüft werden. Eine niedrige monatliche Belastung bedeutet nicht automatisch, dass keine größeren Kosten auf den Eigentümer zukommen.
Finanzierung und Eigenkapital
Die Finanzierung hat einen erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit einer Rendite-Immobilie.
Dabei stellt sich unter anderem die Frage:
Wie viel Eigenkapital soll eingesetzt werden und wie hoch soll der Fremdkapitalanteil sein?
Mehr Eigenkapital reduziert in der Regel die Darlehenssumme und damit die Zinsbelastung. Gleichzeitig wird aber mehr eigenes Kapital in der Immobilie gebunden.
Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann dagegen die Eigenkapitalrendite erhöhen, weil mit relativ wenig eigenem Kapital ein größeres Immobilienvermögen aufgebaut wird. Gleichzeitig steigen jedoch die Finanzierungskosten und das Risiko.
Deshalb sollte eine Finanzierung niemals isoliert anhand des Zinssatzes betrachtet werden. Relevant sind unter anderem:
- Darlehenssumme
- Zinssatz
- Tilgung
- Zinsbindung
- monatliche Rate
- Eigenkapital
- Kaufnebenkosten
- erwarteter Cashflow
- mögliche Anschlussfinanzierung
Cashflow: Zahlt sich die Immobilie selbst?
Der Cashflow zeigt, was nach den laufenden Einnahmen und Ausgaben tatsächlich übrig bleibt.
Vereinfacht:
Mieteinnahmen – laufende Kosten – Finanzierungskosten = monatlicher Cashflow
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass nach den berücksichtigten laufenden Belastungen ein Überschuss entsteht.
Ein negativer Cashflow bedeutet dagegen, dass der Eigentümer regelmäßig zusätzlich Geld zuschießen muss.
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes Investment. Beispielsweise kann ein Teil der monatlichen Darlehensrate in den Vermögensaufbau fließen, weil durch die Tilgung die Darlehensschuld sinkt.
Trotzdem sollte ein negativer Cashflow bewusst eingeplant werden. Wer jeden Monat einen erheblichen Betrag zuschießen muss, sollte genau prüfen, ob das Verhältnis zwischen Risiko, Rendite und langfristigem Vermögensaufbau sinnvoll ist.
Lage und Vermietbarkeit
Die Lage ist bei einer Rendite-Immobilie von zentraler Bedeutung.
Denn eine Immobilie kann rechnerisch eine attraktive Rendite bieten – wenn sie dauerhaft schwer vermietbar ist, kann die Kalkulation schnell ins Wanken geraten.
Achten Sie deshalb unter anderem auf:
- Bevölkerungsentwicklung
- Arbeitsmarkt
- Infrastruktur
- Verkehrsanbindung
- Einkaufsmöglichkeiten
- Schulen und Betreuungseinrichtungen
- medizinische Versorgung
- Freizeitangebote
- Nachfrage nach Wohnraum
- Entwicklung des örtlichen Immobilienmarktes
Dabei sollte die Lage nicht nur heute betrachtet werden.
Wie attraktiv wird der Standort voraussichtlich auch in zehn oder zwanzig Jahren sein?
Zustand, Sanierungsbedarf und Instandhaltung
Ein günstiger Kaufpreis kann attraktiv erscheinen – insbesondere wenn dadurch eine hohe rechnerische Mietrendite entsteht.
Doch bei einer älteren Immobilie können erhebliche Folgekosten entstehen.
Vor dem Kauf sollte deshalb insbesondere der bauliche Zustand geprüft werden. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Instandhaltungsrücklage, geplante Maßnahmen und mögliche Sonderumlagen wichtige Unterlagen.
Bei älteren Gebäuden können beispielsweise Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen oder energetische Maßnahmen relevant werden.
Eine hohe Rendite auf dem Papier bringt wenig, wenn kurz nach dem Kauf umfangreiche Sanierungskosten entstehen.
Mietvertrag und bestehende Mieter prüfen
Bei einer bereits vermieteten Immobilie sollte nicht nur die Höhe der aktuellen Miete betrachtet werden.
Wichtig sind unter anderem:
- Miethöhe
- Mietbeginn
- Mietvertragsart
- vereinbarte Regelungen
- Mietrückstände
- Betriebskosten
- Mietanpassungen
- Kaution
- bisherige Mietentwicklung
Auch die Frage, ob die aktuelle Miete tatsächlich nachhaltig erzielbar ist, sollte geprüft werden.
Eine Immobilie kann beispielsweise mit einer besonders hohen Miete kalkuliert sein, obwohl diese am lokalen Markt kaum dauerhaft durchsetzbar ist.
Für die Renditeberechnung sollte deshalb mit realistischen und nachhaltig erzielbaren Einnahmen kalkuliert werden – nicht mit Wunschmieten.
Leerstand und Mietausfallrisiko
Keine Immobilie ist vollständig risikofrei.
Leerstand kann beispielsweise durch Mieterwechsel, Renovierungen oder eine schwächere Nachfrage entstehen. Auch Mietausfälle können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.
Deshalb ist es sinnvoll, bei einer langfristigen Kalkulation nicht davon auszugehen, dass die Immobilie über Jahrzehnte jeden Monat ohne Unterbrechung vollständig vermietet ist.
Eine realistische Kalkulation berücksichtigt einen angemessenen Sicherheitsabschlag beziehungsweise eine Rücklage für mögliche Ausfälle.
Wertentwicklung und langfristiges Potenzial
Die laufende Mietrendite ist nur ein Teil der Gesamtbetrachtung.
Bei Immobilien kann zusätzlich die langfristige Wertentwicklung eine wichtige Rolle spielen.
Dabei sollte man allerdings vorsichtig sein: Niemand kann garantieren, dass eine Immobilie in Zukunft tatsächlich an Wert gewinnt.
Statt ausschließlich auf mögliche Preissteigerungen zu spekulieren, sollte die Immobilie deshalb auch ohne optimistische Wertentwicklungsannahmen wirtschaftlich nachvollziehbar sein.
Interessant können insbesondere Immobilien sein, bei denen sich mehrere Faktoren positiv ergänzen:
solide Vermietbarkeit + vernünftiger Kaufpreis + tragfähiger Cashflow + überschaubare Risiken + langfristiges Entwicklungspotenzial
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?
Welche Immobilienart die bessere Kapitalanlage ist, hängt stark von den persönlichen Zielen, dem verfügbaren Eigenkapital und der Risikobereitschaft ab.
Eine Eigentumswohnung kann einen vergleichsweise einfachen Einstieg ermöglichen. Gleichzeitig bestehen Abhängigkeiten von der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung.
Ein Mehrfamilienhaus bietet dagegen mehr Kontrolle über das Gesamtobjekt und mehrere Mieteinnahmen. Gleichzeitig trägt der Eigentümer auch das vollständige Risiko für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstände.
Es gibt daher keine pauschale Antwort darauf, welche Immobilienart die beste Rendite-Immobilie ist.
Entscheidend ist,
welches Objekt zum eigenen Anlageziel und zur eigenen finanziellen Situation passt.
Die häufigsten Fehler beim Kauf einer Rendite-Immobilie
Viele Fehler entstehen bereits bei der ersten Kalkulation.
Besonders häufig sind:
Nur auf die Bruttomietrendite schauen:
Die Bruttorendite berücksichtigt wesentliche Kosten nicht und sollte deshalb nur als erste Vergleichskennzahl dienen.
Mit unrealistischen Mieten rechnen:
Eine theoretisch mögliche Miete ist nicht dasselbe wie eine nachhaltig erzielbare Miete.
Sanierungsbedarf unterschätzen:
Gerade bei älteren Immobilien können notwendige Investitionen die ursprüngliche Kalkulation erheblich verändern.
Kaufnebenkosten vergessen:
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerkosten erhöhen das tatsächlich eingesetzte Kapital.
Finanzierung zu optimistisch kalkulieren:
Zinsen und Tilgung haben einen erheblichen Einfluss auf den monatlichen Cashflow.
Nur auf die monatliche Rate schauen:
Eine niedrige Rate bedeutet nicht automatisch eine günstige Finanzierung.
Wertsteigerungen einplanen, die niemand garantieren kann:
Eine Kapitalanlage sollte möglichst auch ohne spekulative Preissteigerungen nachvollziehbar sein.
Emotion statt Zahlen entscheiden lassen:
Bei einer Kapitalanlage sollte die wirtschaftliche Prüfung im Vordergrund stehen.
Rendite richtig berechnen
ür eine erste Einschätzung können verschiedene Kennzahlen verwendet werden.
Die Bruttomietrendite ist besonders einfach:
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Für eine umfassendere Betrachtung sollten zusätzlich Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Finanzierung und weitere Faktoren berücksichtigt werden.
Noch interessanter kann die Eigenkapitalrendite sein. Sie betrachtet, welchen Ertrag das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erzielt.
Gerade bei finanzierten Immobilien kann dieser Wert deutlich von der reinen Mietrendite abweichen.
Deshalb sollte die Frage nicht nur lauten:
„Wie hoch ist die Mietrendite?“
Sondern:
„Wie viel Kapital muss ich einsetzen und welchen Ertrag erhalte ich dafür unter realistischen Annahmen?“
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- laufende Kosten
- Eigenkapital
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- Zinssatz
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Welche Rendite ist bei einer Immobilie gut?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht.
Ob beispielsweise 3 %, 4 %, 5 % oder mehr attraktiv sind, hängt von zahlreichen Faktoren ab: Lage, Objektzustand, Risiko, Finanzierung, Mietentwicklung, Wertentwicklungspotenzial und Höhe des eingesetzten Eigenkapitals.
Eine höhere Rendite geht häufig mit einem höheren Risiko einher.
Eine Immobilie in einer sehr gefragten Lage mit stabiler Mietnachfrage kann deshalb trotz einer niedrigeren Anfangsrendite interessanter sein als ein vermeintliches Schnäppchen mit hoher Rendite in einer strukturell schwachen Lage.
Rendite sollte deshalb niemals isoliert betrachtet werden.
Die entscheidende Frage lautet:
Ist die erwartete Rendite im Verhältnis zu Risiko, Kapitalbindung und Aufwand attraktiv?
Welche Unterlagen sollten vor dem Kauf geprüft werden?
Vor dem Kauf einer Rendite-Immobilie sollten Anleger möglichst viele relevante Informationen prüfen.
Bei einer Eigentumswohnung gehören beispielsweise dazu:
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Grundbuchauszug
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Informationen zu geplanten Sanierungen
- Mietvertrag
- Nachweise über Mietzahlungen
- Energieausweis
Bei einem Mehrfamilienhaus kommen je nach Objekt weitere Unterlagen hinzu.
Je besser die Datengrundlage, desto belastbarer ist die Investitionsrechnung.
So gehen Sie beim Kauf einer Rendite-Immobilie sinnvoll vor
Ein strukturiertes Vorgehen hilft dabei, emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden.
1. Anlageziel definieren
Soll die Immobilie vor allem laufende Einnahmen generieren, langfristig Vermögen aufbauen oder beides miteinander verbinden?
2. Budget bestimmen
Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung und welche monatliche Belastung ist tragbar?
3. Immobilie analysieren
Kaufpreis, Miete, Lage, Zustand und laufende Kosten prüfen.
4. Rendite berechnen
Nicht nur die Bruttomietrendite betrachten, sondern möglichst alle relevanten Kosten einbeziehen.
5. Finanzierung kalkulieren
Zinsen, Tilgung und monatlichen Cashflow realistisch berechnen.
6. Risiken prüfen
Sanierungsbedarf, Leerstand, Mietausfall, Lageentwicklung und mögliche Sonderkosten berücksichtigen.
7. Unterlagen prüfen
Vor einer Kaufentscheidung sollte die wirtschaftliche und rechtliche Datengrundlage möglichst vollständig sein.
8. Szenarien vergleichen
Was passiert bei höheren Zinsen? Was passiert bei Leerstand? Was passiert bei unerwarteten Instandhaltungskosten?
Erst wenn die Immobilie auch unter realistischen Annahmen überzeugt, sollte die Kaufentscheidung getroffen werden.
Fazit: Wann ist eine Rendite-Immobilie eine gute Investition?
Eine gute Rendite-Immobilie zeichnet sich nicht einfach durch eine möglichst hohe Mietrendite aus.
Sie sollte zu deinem Anlageziel passen, einen nachvollziehbaren Kaufpreis haben, nachhaltig vermietbar sein und auch unter realistischen Annahmen wirtschaftlich funktionieren.
Besonders wichtig ist die Kombination aus:
realistischen Mieteinnahmen + kontrollierbaren Kosten + sinnvoller Finanzierung + guter Vermietbarkeit + überschaubarem Risiko + langfristiger Perspektive.
Nimm dir deshalb vor dem Kauf unbedingt die Zeit, die Immobilie gründlich zu analysieren. Denn bei einer Kapitalanlage entscheidet nicht das Bauchgefühl darüber, ob sich ein Investment lohnt – sondern die Qualität der Zahlen und Annahmen dahinter.
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FAQ Fragen und Antworten - Rendite-Immobilie kaufen
Welche Rendite sollte eine Immobilie als Kapitalanlage haben?
Eine pauschale Mindest-Rendite gibt es nicht. Ob eine Rendite von beispielsweise 3 %, 4 % oder 5 % attraktiv ist, hängt stark von Lage, Zustand, Kaufpreis, Finanzierung und Risiko des Objekts ab. Eine niedrigere Rendite in einer sehr guten Lage kann beispielsweise sinnvoller sein als eine hohe Rendite bei einer schwer vermietbaren Immobilie.
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
Für eine erste Einschätzung wird häufig die Bruttomietrendite verwendet. Die Formel lautet: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Für eine realistischere Bewertung sollten zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung berücksichtigt werden.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Entscheidend ist nicht nur die Höhe der Mietrendite, sondern das Verhältnis von Rendite und Risiko. Eine Immobilie mit 4 % Rendite kann beispielsweise attraktiver sein als ein Objekt mit 7 %, wenn sie eine bessere Lage, geringere Instandhaltungsrisiken und eine stabilere Mietnachfrage aufweist.
Ist eine Rendite-Immobilie auch ohne Eigenkapital möglich?
Grundsätzlich können Immobilien auch mit einem sehr hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden. Ob eine solche Finanzierung sinnvoll und tatsächlich umsetzbar ist, hängt unter anderem von Einkommen, Bonität, Objekt, Kaufpreis und Finanzierungskonditionen ab. Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker können sich allerdings Zinskosten und monatliche Belastungen auf die Wirtschaftlichkeit auswirken.
Was ist wichtiger: Rendite oder Lage?
Beides sollte gemeinsam betrachtet werden. Eine hohe Rendite kann attraktiv sein, wenn sie auf einem günstigen Kaufpreis und einer nachhaltigen Vermietbarkeit basiert. Eine vermeintlich hohe Rendite aufgrund eines sehr niedrigen Kaufpreises kann jedoch auch auf erhöhte Risiken hinweisen. Die Lage beeinflusst insbesondere Nachfrage, Mietentwicklung, Leerstandsrisiko und langfristige Wertentwicklung.
Welche Kosten müssen bei einer Rendite-Immobilie berücksichtigt werden?
Neben dem Kaufpreis sollten unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision berücksichtigt werden. Hinzu kommen laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Rücklagen, mögliche Leerstände und Finanzierungskosten.
Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?
Der Cashflow beschreibt vereinfacht, wie viel Geld nach Abzug der laufenden Ausgaben von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass ein Überschuss entsteht. Bei einem negativen Cashflow muss der Eigentümer monatlich Geld zuschießen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass ein Teil der Darlehensrate zur Tilgung und damit zum Vermögensaufbau beiträgt.
Ist eine vermietete Immobilie besser als eine leerstehende?
Nicht unbedingt. Eine bereits vermietete Immobilie bietet den Vorteil, dass die Einnahmen anhand des bestehenden Mietverhältnisses besser eingeschätzt werden können. Gleichzeitig sollte geprüft werden, ob die aktuelle Miete marktgerecht ist. Bei einer leerstehenden Immobilie können dagegen neue Mietkonditionen vereinbart werden, allerdings besteht zunächst ein Vermietungsrisiko.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Kapitalanlage prüfen?
Unter anderem sollten Grundbuch, Kaufvertrag beziehungsweise relevante Objektunterlagen, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis und Informationen zum baulichen Zustand geprüft werden. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Informationen zur Instandhaltungsrücklage wichtig.
Kann eine Immobilie mit negativer monatlicher Rendite trotzdem sinnvoll sein?
Ja. Ein negativer monatlicher Cashflow bedeutet nicht automatisch, dass das Investment schlecht ist. Durch die Tilgung des Darlehens kann gleichzeitig Vermögen aufgebaut werden. Entscheidend ist jedoch, wie hoch der monatliche Zuschuss ist und ob dieser im Verhältnis zu Rendite, Risiko und langfristigem Vermögensaufbau vertretbar ist.
Wie kann ich prüfen, ob sich eine konkrete Immobilie als Kapitalanlage lohnt?
Am besten werden zunächst Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung gegenübergestellt. Mit unserem kostenlosen Renditerechner können Sie die wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie berechnen und verschiedene Szenarien miteinander vergleichen. So erhalten Sie eine erste wirtschaftliche Einschätzung, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.
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Peter Weisenbach
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